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Obligations du vendeur

LOI CARREZ

POURQUOI UN MESURAGE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

• La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 tendant à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété : Loi Carrez.
• Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.

Ces textes s'appliquent à tous les immeubles soumis au régime de la copropriété.
La superficie de la partie privative du lot est la superficie des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :

• Les murs
• Les cloisons
• Les marches et cages d'escalier
• Les gaines
• Les embrasures de portes et fenêtres

Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.

Les caves, garages, emplacements de stationnement ne rentrent pas dans le champs d'application de la loi.

SATURNISME

POURQUOI UNE RECHERCHE DE PRESENCE DE PLOMB ?
Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions (art.123).

Les décrets n° 99-483 et 99-484 du 9 juin 1999 sont relatifs aux mesures d'urgence contre le saturnisme.

Les arrêtés du 12 juillet 1999 fixent les points suivants :

• Diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures, qui précise que si le permis de construire de votre bien immobilier est daté d'avant le 1er janvier 1948 et qu'il est situé dans une zone à risques définie par le préfet alors vous êtes dans l'obligation, dans le cadre d'une transaction immobilière, de faire procéder à une recherche de présence de plomb.
• Diagnostic concernant le contrôle des locaux après réalisation de travaux d'urgence (l'expert vérifie que l'accessibilité au plomb a été supprimée : c'est un constat visuel).
• Note fixant le modèle de la note d'information à joindre au certificat de l'état des risques d'accessibilité au plomb. (Note récapitulant les endroits ou l'expert a détecté la présence de plomb…).

AMIANTE

POURQUOI UNE RECHERCHE D'AMIANTE ?

• Le décret n° 96-97 du 7 février 1996 prévoyait une obligation générale de recherche d'amiante dans les flocages, calorifugeages et faux-plafonds avant le 31 décembre 1999 pour les immeubles bâtis, construits avant le 01 juillet 1997, à l'exception des maisons individuelles.
• Le décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 et le décret n° 2002-839 du 03 mai 2002 ont modifié et renforcé les obligations existantes :

Dans le cadre de transactions, les propriétaires des immeubles bâtis construits avant le 1er juillet 1997 doivent faire procéder à une recherche étendue de présence d'amiante ( ex : dans les dalles de sol, conduits, revêtements des murs…).

De même, les propriétaires des biens, qui ne sont pas destinés à l'habitation (parties communes, bâtiments recevant du public, locaux professionnels, industriels, commerciaux) doivent faire procéder au même type de recherche (non limitée aux transactions) :

• au plus tard avant le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public de la 1ère à la 4ème catégorie.
• au plus tard avant le 31 décembre 2005 pour tous les autres immeubles.

TERMITES

POURQUOI UNE RECHERCHE DE TERMITES ?

• La loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tend à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
• Le décret d'application n° 2000-613 du 3 juillet 2000 renforce la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 qui tend également à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites.
• L'arrêté du 10 août 2000 fixe le modèle de constat de l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble.

Les Risques Naturels et Technologiques

Bâtiments concernés : Tout bâtiment situé dans les périmètres et zones délimitées par un plan de prévention des risques.

Obligatoire depuis le 1er Juin 2006, l'Etat des risques doit être établi lors de la conclusion de tout acte de vente, ou de location

Validité : 6 mois.

En quoi consiste l'obligation d'information sur les risques naturels et technologiques ?

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans son article 77, codifié à l’article L 125-5 du code de l’environnement, une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou/et dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.

A cet effet le vendeur ou le bailleur devra établir :

• 1. un état des risques naturels et technologiques pris en compte par ces servitudes, à partir des informations mises à disposition par le préfet de département,
• 2. Une déclaration sur papier libre sur les sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation consécutive à une catastrophe reconnue comme telle.

Que sont les risques technologiques, naturels ou sismiques ?

Les risques technologiques :
Tout risque d’origine anthropique, regroupant les risques industriels, nucléaires, biologiques. Les risques technologiques majeurs trouvent leur origine dans la présence dans certains établissements ou dans certaines installations, de quantités importantes de substances dangereuses.

Les risques naturels :
Tout risque lié aux phénomènes naturels tels que les avalanches, feux de forêts, inondations, mouvements de terrain, cyclones, tempêtes, séismes, éruptions volcaniques.

Appréhender les responsabilités
En cas de non respect de cette obligation ou éventuellement d'erreur, le locataire ou l'acquéreur peut demander au juge une réduction de prix.

Approfondir le sujet avec les textes de référence

• Loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages.
• Articles L 125.2 et 125.5 du Code de l’Environnement
• Décret N° 2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs
• Articles R 125-21 à R 125-27 du Code de l’Environnement Arrêtés préfectoraux, déclinaisons départementales des textes ci-dessus introduisant la date d’application de ces mesures dans le département
• Décret 91-461 du 14 mai 1991 relatif à la prévention du risque sismique, modifié par le décret n° 2000-892 du 13 septembre 2000.
• Arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’Etat des Risques Naturels et Technologiques.